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Droit du logement - Loi Kasbarian-Bergé
La procédure d’expulsion a été modifiée par la loi Kasbarian-Bergé qui a raccourci notamment les délais de procédure en cas d’impayé de loyer :
le commandement de payer ne laisse plus que six semaines pour rembourser la dette contre deux mois auparavant ;
le délai entre le commandement de payer et l’assignation a aussi été réduit à six semaines au lieu de deux mois.
Lors de l’audience, le juge peut prononcer la résiliation du bail mais également :
des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 36 mois avec, ou sans suspension de la clause résolutoire ;
refuser les délais de paiement et prononcer l’expulsion ;
refuser un délai pour quitter les lieux s’il estime le locataire de mauvaise foi.
A retenir :
Les délais de paiement ne peuvent être accordés par le juge que si le locataire a repris le paiement du loyer avant l’audience de plaidoirie.
Le locataire doit expressément demander la suspension de la résiliation du bail au juge, ce dernier ne peut le faire d’office.
Si le locataire se maintient dans les lieux après l’expiration du commandement de quitter les lieux, il peut se voir condamné à 7500 euros, sauf :
si le bail est avec un bailleur social ;
le propriétaire est une personne morale de droit public ;
s’il se maintient pendant la trêve hivernale ;
si le juge de l’exécution a été saisi et n’a pas encore rendu sa décision ou s’il a accordé des délais pour quitter les lieux.
Droit du logement - Fiche pratique locataire
Résiliation du bail et expulsion
Vous avez reçu un commandement de payer ou une assignation devant le Juge des contentieux de la protection?
Voici un guide succinct des questions à se poser et des comportements à suivre.
Vous avez reçu un commandement de payer les loyers : votre bailleur est allé chez un huissier afin de lui demander de vous délivrer un commandement de régler les sommes dues dans un délai de deux mois. Ce commandement de payer les loyers contient la somme précise due et vise la clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié si les loyers ne sont pas payés.
Vous avez reçu une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection : si vous n’avez pas réglé les sommes dues visées par le commandement de payer les loyers, le bailleur a saisi le juge pour vous voir condamner à payer les sommes mais aussi pour résilier le bail et obtenir votre expulsion.
Il faut alors vérifier :
suis-je à jour dans mes loyers ?
si ce n’est pas le cas, puis-je bénéficier du fonds de solidarité pour le logement (FSL)?
si j’ai d’autres dettes, dois-je envisager un dossier de surendettement?
N’hésitez pas à faire appel à votre assistante sociale ou une association qui saura efficacement vous conseiller pour le versant social.
puis-je prétendre à l’aide juridictionnelle qui me permettra d’avoir un avocat gratuit pour défendre mes intérêts?
est-ce que mon logement est indécent? par exemple, est-il trop humide avec présence de moisissure ce qui nuit à mon occupation?
Devant le juge :
si c’est le premier appel du dossier, la première audience, vous pouvez demander un renvoi afin de préparer au mieux votre défense ;
apportez toutes les pièces justificatives nécessaires à votre dossier pour que le juge comprenne votre situation et les raisons pour lesquelles vous êtes en impayé ;
demandez des délais de paiement sur une période maximum de 36 mois mais assurez vous de pouvoir effectivement payer la somme étalée en sus du loyer > la clause résolutoire sera suspendue et vous pourrez rester dans le logement.
attention : il faut impérativement avoir repris le paiement du loyer avant l’audience pour bénéficier des délais de paiement ;
vous pouvez demander des délais pour quitter le logement allant de 3 mois à 3 ans en justifiant les raisons de votre demande.
A l’issue de l’audience, le juge communiquera la date à laquelle il rendra son jugement, qui vous sera envoyé par la poste ou directement à votre avocat.
Un huissier de justice mandaté par le bailleur se présentera chez vous pour vous signifier le jugement, c’est-à-dire le porter à votre connaissance.
Il vous délivrera également un commandement de quitter les lieux.
Vous pouvez saisir le juge des référés après le jugement d’expulsion, ou le juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux par l’huissier afin de demander des délais pour quitter les lieux.
Si vous vous maintenez dans les lieux alors que les délais sont dépassés, l’huissier de justice pourra recourir à la force publique afin de vous expulser du logement.
Si vous avez besoin de l’assistance d’un avocat, contactez nous
Droit du logement - Fiche pratique locataire
Est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer si j’estime que le bailleur ne respecte pas le bail ?
Il est fréquent d’entendre des locataires dire qu’ils vont arrêter de payer les loyers tant que le bailleur n’a pas réalisé une obligation, par exemple de réaliser des travaux.
Cela permettrait de contraindre le bailleur à s’exécuter s’il souhaite recevoir le paiement de ses loyers.
C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution en droit des contrats, ce qui permet à une partie au contrat de refuser d'exécuter, ou de suspendre l'exécution de son obligation si l'autre partie n'exécute pas la sienne, ou n'exécutera pas la sienne à l'échéance.
Mais peut-on de sa seule volonté arrêter de payer son loyer?
Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire au cours du bail d’habitation.
Le non-respect par le locataire du paiement peut permettre au bailleur de mettre fin au bail en justice et de faire procéder si nécessaire à son expulsion.
Si le locataire cesse de régler son loyer, c’est à ses risques et périls.
La jurisprudence admet en effet que ce dernier peut arrêter de payer les loyers dans des conditions strictes :
que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et ;
que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Autrement dit, il ne faut pas que la situation résulte du comportement du locataire mais uniquement du bailleur, et il appartiendra au locataire de prouver qu’il ne pouvait utiliser les lieux loués.
Par exemple, n’est pas un empêchement d’utiliser les lieux loués des traces d’humidité et d’infiltration si le locataire peut encore vivre dans le logement.
En cas de doute, vous pouvez saisir le juge et lui demander la possibilité de consigner les loyers.
Si vous avez besoin de l’assistance d’un avocat, contactez nous
Droit des transports
Puis-je demander le paiement d’une lettre de voiture à l’expéditeur si le commissionnaire est mis en liquidation judiciaire?
Il s’agit d’une situation des plus classiques : une entreprise fait appel à un commissionnaire pour que celui-ci charge un voiturier du transport de biens via une lettre de voiture.
Seulement, le commissionnaire est mis en liquidation judiciaire, et le voiturier n’est pas payé de ses factures.
Quels sont ses recours pour obtenir le recouvrement?
L’article L.132-8 du Code de commerce dispose que “La lettre de voiture forme un contrat entre l'expéditeur, le voiturier et le destinataire ou entre l'expéditeur, le destinataire, le commissionnaire et le voiturier. Le voiturier a ainsi une action directe en paiement de ses prestations à l'encontre de l'expéditeur et du destinataire, lesquels sont garants du paiement du prix du transport. Toute clause contraire est réputée non écrite.”
Autrement dit, la loi GAYSSOT donne la possibilité au transporteur impayé de se retourner directement contre l’expéditeur pour obtenir le recouvrement des sommes.
Il s’agit donc d’une garantie du paiement du prix.
Et si l’expéditeur a déjà payé le commissionnaire? Doit-il tout de même payer le voiturier qui n’a pas été payé?
La réponse est oui, même si l’expéditeur a déjà payé le commissionnaire, il devra tout de même payer le transporteur, et donc payer deux fois le montant.
A retenir, la même chose est possible du commissionnaire envers le destinataire.
A savoir qu’il n’est pas possible d’inclure une clause qui interdirait au voiturier d’avoir cette action directe contre l’expéditeur ou le destinataire.
Comment procéder?
Il faut tout d’abord adresser une demande à l’expéditeur ou au destinataire afin de lui réclamer les sommes dues avec copie des factures.
S’il ne s’exécute pas, une mise en demeure également par lettre recommandée avec accusé de réception devra être envoyée.
A défaut, il conviendra de saisir le juge.
Attention : la prescription de l’action est d’un an à compter de la date de livraison.
Il convient donc de bien prêter attention aux délais.
Quelques jurisprudences :
Le voiturier qui n'a pas été réglé de ses prestations peut en exiger directement le paiement auprès de l'expéditeur, qui n'est pas fondé à lui opposer les paiements faits par lui antérieurement au commissionnaire, même s'il ignorait, lors de ces paiements, l'existence du transporteur. ● Com. 26 nov. 2002, no 01-01.056
Le destinataire est garant du paiement du prix du transport alors même que l'expéditeur a déjà fait un premier versement entre les mains du commissionnaire. ● Com. 4 févr. 2003, no 01-11.031
Le voiturier qui exécute, en qualité de substitué, l'expédition, a une action directe en paiement de ses prestations contre l'expéditeur, garant du prix du transport sauf si ce dernier a interdit à son cocontractant toute substitution. ● Com. 28 janv. 2004, no 02-13.912
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